건설, 잃어버린 우산 (22.7.6 교보증권)

건설(22.7.6 교보증권 백광제)

잃어버린 우산

https://finance.naver.com/research/industry_read.naver?nid=31257&page=1 

건설 산업분석 - 잃어버린 우산2 : 네이버 금융

 

1. 22년 하락 뷰 강화, 시간이 지날수록 강한 하락세

1.1 기존 부동산 전망은 21년 피크, 22년 소폭 조정, 23년 본격 하락. 22년 이후 하락 뷰 강화

1.2 지난 보고서에서 8월 금리 인상이 시중에 반영 될 21년 10월 ~ 22년 1분기 사이 하락 전환 전망

1.2.1 지난 11월 이후 실거래가 지수 하락 전환 시작, 4개월 연속 하락 마감

1.3 대선 기대감으로 3~4월 실거래가 소폭 반등했으나, 5월부터 재차 하락

 

2. 금리

2.1 5월 기준금리 1.75%로 누적 75bp 인상. 당사 연내 3% 기준 금리 예상

2.2 금리와 주택 가격의 단순 상관관계 낮지만, 역대 최대 규모 가계대출(1Q22 1845조원), 역대 최고 수준 주담대 이자부담(연 22조원, 09년 16.3조원), 금리 장기 상승 가능성 및 금리 인상 시 기하급수적으로 증가하는 이자비용 부담에 영향

 

3. 대출금리

3.1 4월 주담대 신규 금리 기준 3.9%(저점대비 151bp 상승) 신규 매수 수요 차단

3.2 4월 주담대 잔액 기준 2.98%(저점대비 34bp 상승), 기준금리 인상에 따른 기존 차주 부담이 실질적으로 증가할 올해 7월부터는 보유자 매도 증가로 이어질 것

3.3 지난 8월 금리 인상 및 DSR 시행에 따른매수 수요 감소로 수도권 거래량 06년 측정 이후 최저 수준으로 감소

3.4 금리인상과 동행하는 물가 상승이 기존 차주의 소비 여력을 크게 약화, 향후 매도 압력 증가로 급매 간 경쟁 유발 전망

 

4. 예금금리

4.1 4월 기준 예금금리 신규 취급액 2.1%로 저점대비 118bp 상승, 잔액기준은 1.58%로 63bp 상승

4.2 공실 리스크 없는 임대수익률 >> 예금 금리 의 경우, 금리 인상이 가격에 미치는 영향 없음

4.3 내재 수익률 역전 하 공급 과잉 전환, 추가 임대료 상승 불가한 상황에는 예금이 경쟁 상품

4.4 다주택 투자자의 매도 유도 증가, 신규 투자 수요 급감

4.5 금리 변동과 동일 수익률 자산 각격 변동(금리 10% = 지수 100, 비교군 내재 수익률 변동 가정 x)

4.5.1 초저금리시 가격 영향, 예금금리가 1% → 2%로 인상되면, 가격 50% 하락해야 동일 수익률

4.5.2 50% 하락 수준 전까지는 매도하는 것이 이득. 잔액기준 인상 상당 수준 올라 고점 매도 힘듦

4.5.3 실수요자, 최근 영끌 갭 투자자 매도 어렵지만, 기간 만료되는 임대사업자 매물, 절세 매물이 복병

 

5. 금리 변경과 가격 민감도

5.1 초저금리 상황, 예금금리 변동에 따른 자산 가격 민감도 증가

5.2 최근 공급 증가 계획 발표 등으로 신규 택지 분양 속도 여부에 따라 증가 가능성 높음

5.3 2.5% 이하 금리에서는 민감도 10% 이상 증가. 5% 이상 고금리에서는 금리 변동 영향 축소

 

6. DSR

6.1 DSR 단계적 확대 시행으로 대출 가능 금액 급감. 실수요자 대출 여력 축소

6.2 은행권 고 DSR 관리 비중 하향으로, 향후 신용대출 만기 시 일부 상환 요구 가능성 높음

6.3 가격 조정 등으로 조정 지역 해제 등 발생해도 대출규제 완화 어렵고, 추경 등 유동성 확대도 민생 안정에 집중, 주택 투자자 유동성 증가로 볼 수 없음

 

7. 수급

7.1 22년 서울 입주 예정 물량(20,520 세대) 부족으로 주택 가격 상승 전망 우세

7.2 금리의 경우 단순 입주 물량(12~13년 입주 부족, 19~20년 입주 과잉) 역시 주택 가격과 상관관계 낮음

7.3 수도권 순공급물량(입주-멸실)은 `20년 하반기 이후 공급 우위로 전환

7.4 수도권 입주 물량 합계, 17년 이후 필요 수요 넘어서 더 이상 공급 부족 상태 아님

7.5 서울 입주물량 감소가 공급 부족의 근거가 될 수 없음

7.6 7월 이후 임대차 갱신 청구권 도래 시, 전세 신규 세입자 구하기 어려워질 것

7.7 기본 수요에 못 미친 서울 순공급 물량이 누적 순공급 감소에 영향

7.8 서울의 절대 공급 부족이 서울 인구의 수도권 이동에 영향

7.9 서울의 순 공급 부족이 경기도 과공급의 입주시장 불안을 해소

7.10 20년 이전 공급 부족의 이유는 입주물량 부족이 아니라 멸실 과다 때문

7.11 멸실에 따른 필수 이주 수요로 서울 → 수도권으로의 인구 이동 가속화 

7.12 수도권 신규 입주 물량 증가와 서울 인구 감소로 순입주물량 20년부터 역전, `20년 입주 물량 양도세 면제 도래하는 `22년부터 공급과잉 싸이클 미분양, 공실 문제 확대될 전망

7.13 20년 민간 분양가 상한제 시행에 따른 일시적 공급 부족 심화와 임대차 3법 시행에 따른 매물 회수, 전세 부족, 패닉 바잉에 따른 가격 급등이 있었으나 하반기부터 실수요자 매수 증가(전세 수요 감소)로 전세 물건 쌓임 현상 지속

7.14 여전히 상승 논리로 공급 부족이 주류이고, 전세 가격의 큰 폭 하락으로 이어지고 있지는 않지만 20년 저점 이후 수도권 평균 223.7% 증가, 전세 물건 쌓임 현상 지속

7.15 달리 말하면 실수요자 대거 매수로 전세 매수의 총량이 줄었다(투자 수요 뿐만 아니라, 실수요자도 감소)

7.16 공급 부족 상황이라면, 인구가 급감하지 않는 한 2년전 대비 전세 건수는 비슷한 수준으로 유지되어야 함

7.17 21년 수도권 전세 건수 지역 막론 급감. 월세 건수 비슷한 증가 확인 안됨

7.18 임대차법 이후 실수요 매수 전환으로 전세 수요가 실질적으로 감소했음을 의미

 

8. 공급 정책

8.1 11년 이후 서울 20대 제외 전 연령 인구 감소, 최근 분양시장 호조 및 전매제한 등으로 향후 입주자 이미 지정 → 입주물량 부족이 가격 상승으로 이어질 근거 없어

8.2 향후 서울 입주물량 증가가 반대로 수도권 공실 리스크 확대할 것

 

9. 결론

9.1 부동산 : 22년 하락 조정 지속 (서울 5% 내외, 수도권 8% 내외) 가격 하락 전망

9.1.1 20년 보유세 강화로 일반 다주택자 내재 수익률 악화에 이어, 최근 금리 인상으로 종부세 면제 사업자에 대한 내재 수익률도 크게 악화, 저가 매수 다주택자 매도 압력 증가

9.1.2 대선 이후 대출 규제 완화 기대하지만, 대출은 담보에서 소득 중심으로 이미 변화, 7월 이후 DSR 강화로 조정지역 해제나 LTV 완화 큰 의미 없음

9.1.3 임대차법 시행 후 하급지로의 연쇄 이동 가속화되어 저가 주택 급등을 이끌었고, 투기 투자 수요도 21년부터 중저가 주택에 집중.

9.1.4 서울 입주 증가 시, 수도권 이주 수요 일부 복귀, 서울 입주 물량만큼 역전세난 + 수도권 공실 리스크 확대, 열위 지역 주택 가격 하락 압력 심화 예상

9.1.5 수도권 순공급 과잉 전환, 실수요자 내 집 마련 확대 및 정책적 공급 확대에 힘입어 수도권 전세 수요 급감, 임대차 갱신 시 전세 가격 상승을 통한 주택 가격 상승 어려워, 종합적으로 금리 인상시기 확실한 공급 물량 순증으로 하반기 주택 가격 하락 안정화 가속화될 전망

 

10. 개인적인 생각

부동산 공부를 한 이후 한 사이클을 경험해보는 것이 완성되어가는 듯하다. 코로나 때문에 한 사이클을 좀 짧고 굵게 느끼는 중인 것 같은데, 역시 대부분의 투자 대상들은 사람들이 머뭇거리고 물러났을 때 본격적인 매수 타임인 듯 하다. 언제 반등할지는 아무도 알 수 없지만 실수요자의 집이라면 들어가서 살면 되고, 급하게 갚아야 하는 돈이 아니라면 좋은 저렴한 주식에 넣어놓고 배당받으면서 여유 있게 기다려도 된다. 당장 대출을 당겨서 급하게 이것저것 사고 싶은 나의 마음을 조금 진정시켜야겠다.