건설, 미분양이 관건(23.1.18 교보증권 백광제)

건설(23.1.18 교보증권 백광제)

미분양이 관건

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건설 산업분석 - 건설/부동산 Weekly : 네이버 증권

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건설 산업분석 - 건설, 미분양 관리가 관건 : 네이버 증권

 

1. 1월 3주 NEWS

1.1. 서울 아파트 분양가 평당 2978만 원 → 1년 새 10% 하락

1.2. 금리 인상 기조와 집값 추가 하락 전망으로 12월 전국 집값 -1.98%로 사상 최대 낙폭

1.3. 부동산 시장 규제 완화에 따라 서울 주택 매매심리 3개월 만에 상승

1.4. 대형 건설사 브랜드 포함 올해 지방 공급물량 2010년 이후 최저

1.5. 지방소멸 위기 대응하여 주거,문화,복지 결합한 지역활력 타운 만든다

1.6. 전세사기 피해자의 재정부담을 완화하기 위해 공매 재산에 상계를 허용하는 '국세징수법 일부개정법률안' 발의

1.7. HUG가 부채비율이 90%를 초과하는 주택의 전세대출 보증한도를 60%로 하향 조정

 

 

 

2. 건설업종 투자의견

2.1 2022년 정리 : 극심한 수익률 부진

2.1.1. 러,우 전쟁 및 글로벌 인플레이션에 따른 원자재 가격 인상

2.1.2. 급격한 금리 인상에 따른 사업비 증가

2.1.3. 분양시장 위축에 따른 실적 부진

 

2.2 2023년 : 22년의 리스크가 충분히 반영된 수준

2.2.1. 정부의 개입 시작

2.2.2. 원자재가격 이슈 및 신용경색에 따른 조달금리 리스크 진정세

2.2.3. 시중금리 안정 및 분양공급 축소에 따른 인력난 완화 등 비용 조정을 통한 마진 개선 여력

2.2.4. 금융위기 당시와 달리 분양 시장 리스크의 실적 전이가 크지 않을 것

 

2.3. 건설업종 평가 : 역대 최저 수준

2.3.1. 12개월 FWD 평균 P/E 5.12배로 코로나 봉쇄기와 비슷한 역대 최저 수준

2.3.2. 시장 우려에 비해 각 건설업체들의 실적이 견조할 것 전망

 

 

 

3. 현안 리스크

3.1. 미분양 관리가 관건

3.1.1. 공급 축소 계획 : 23년 분양 계획은 현재 283,036세대로 전년비 24.1% 감소

3.1.2. 공급 과잉 상태 : `20~21년 분양물량 증가 영향으로 입주물량은 전년비 7.4% 증가한 356,763세대 전망

3.1.2.1. 누적 순공급으로 인해 `20년 하반기 공급 과잉상태로 전환

3.1.2.2. 현재 스케줄로 분양-입주 진행시 `23년 말 기준 약 55,000세대의 순수 과공급 있을 것 전망

3.1.3. 일반적으로 분양규모 20% 수준의 초기 미분양은 건설사 실적에 큰 영향이 없어 현재 수준은 관리가능 수준

3.1.3.1. 최근 미분양이 너무 가파르게 증가하고 있으며, 현재 수준을 넘어서면 유동성 문제 발생

 

3.2. 주택의 가격 매력

3.2.1. 미분양 관리 : 연초를 기점으로 대부분의 부동산 규제 해제 또는 완화

3.2.2. 기존 주택 가격 하락한것 대비 신규 분양주택의 가격 매력 없음

3.2.3. 미분양 리스크만 줄이면, 22년 리스크가 안정화되는 과정에서 소화 가능한 공급 가격 제공 가능할 것

 

 

 

4. 주택 시장 外

4.1. 국내수주

4.1.1. 분양 시장 위축에도 재건축 사업 간소화 등에 힘입어 주택 시장에서의 신규수주 증가

 

4.2. 해외수주

4.2.1. 고유가 상황이 2년간 지속되면서 중동지역의 발주가 금년부터 본격화될 것

 

 

 

5. 개인적인 생각

지금 전체적인 자산 가격이 서서히 변하려는 신호가 보인다. 그런데 이 신호들은 금리인상이 더 이상 급격하게 오르지 않으며 하반기부터는 떨어질 것을 가정하여 움직이고 있다. 이 가정이 맞다면 지금부터 서서히 오르는 것은 충분히 인정 가능한 수준의 움직임이다. 물론 전체 자산군이 아닌 개별적으로 보면 수급의 영향에 따라 '이게 오르는 거야?'라는 생각이 들 수 있겠지만 상당 부분 올라와 있거나 내려간 것이 멈춘 것은 눈에 보인다. 그렇다면 앞으로는 어떻게 될 것인가? 아파트를 분할 매수할 수는 없기 때문에 매수의 기회를 잘 노려야 한다. 다행인 것은 아파트는 주식보다 변동성이 더 낮다는 것이다. 변동성이 낮을 뿐 기준이 있어야 하는데 그 기준을 무엇에 둘 것이냐에 따라 진입 시점이 달라진다. 이럴 땐 이미 성공한 사람들이 어떤 기준을 가지고 매수를 하는지 생각해 보면 된다. 아래 유튜브에서 월부에서 너나위님이 소개해주는 지표 2가지가 있다. 나는 소개해주신 2가지 지표를 지속적으로 모니터 해볼 생각이다.

https://youtu.be/DdilMkChwVM