건설, 역사적으로 이미 낮은 수준의 밸류 레벨 도달(22.12.8 대신증권)

건설(22.12.8 대신증권 이태환)

역사적으로 봐도 이미 낮은 수준의 밸류에이션 레벨에 도달

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건설 산업분석 - 역사적으로 봐도 이미 낮은 수준의 밸류에이션 레벨에 도달 : 네이버 증권

1. 역사적 밸류에이션 저점 레벨 도달

1.1 국내 주택경기 악화를 이미 충분히 반영한 수준으로 주가는 이미 하락한 상태

1.1.1 과거 손실 기간(`13~`16) 수준의 PBR 반영중

1.2 PF우발채무 리스크로 인해서 단기 상승 모멘텀이 부족한 것은 사실이나, 수주 잔고의 질 감안하면 바닥 형성 후 반등이 가능한 레벨로 파악

 

2. 국내 주택

2.1 지난 5년 멸실을 감안한 신규주택 공급이 부족했던 상황

2.2 공급부족으로 인해 시세가가 올라갔던 것 대비 신규주택에 대해 분양가 상한제 적용하여 쉽게 시세 차익을 얻을 수 있는 시장 조성

2.3 건설사 입장에서 미분양리스크를 고려하지 않아도 됐던 시장

2.4 22년 3분기 지나는 시점에서 주간 아파트 매매 가격 지수 약세, 청약경쟁률 하락, 미분양 세대수 증가 등 부동산 침체 국면을 나타내는 지표 확인

2.5 신정부 출범 이후 약 6개월간 크게 달라진 것

2.5.1 기준금리 급등

2.5.1.1 과거 사례 기준 기준금리가 부동산 가격에 키팩터로 작용하지 않았으나 인상 속도와 상승폭이 크기 때문에 결정적 요인으로 작용 중

2.5.1.2 가계대출의 상당수가 부동산에 묶여있는 상황에서 금리는 상당한 부담으로 작용하며 금리 인상 사이클이 멈추더라도 완화가 아닌 고금리 유지 전망이 강세로 매수심리 살아나기 어려울 것

2.5.2 건자재 가격 상승

2.5.2.1 20년 하반기부터 상승 시작한 이후 22년 연초부터 급격하게 상승

2.5.2.2 유연탄 가격이 상승하면서 시멘트, 콘크리트 가격은 여전히 높은 국면, 시멘트 생산원가의 40%가 유연탄 가격

2.5.3 부동산 규제 완화 속도조절

2.5.3.1 8/16 부동산 대책 등에서 정부가 공급은 하되 인위적인 시장 부양은 하지 않겠다는 의지 드러냄

2.5.3.2 레고랜드 사태 이후 시장이 급변하며 정부 인식에 온도차 감지

 

3. 국내 주택

3.1 수주~착공까지의 기간이 짧은 민간도급 사업은 현재 시황에 근거하여 사업성 판단, 건설사 수주 감소 가능성 높음

3.2 정비사업은 수주 인식(사업시행인가) 이후에도 평균 5년 이상 소요되어 사업 지연 결정 어려움

3.3 인허가~착공 기간을 줄이는 것이 금융비용 절감에 도움이 되나, 현재 국면은 사업성이 부족하기 때문에 당분간 시장 관망 유지 전망

3.4 레고랜드 사태 이후 단기자금 시장 급속 경색

3.4.1 2Q22 기준 PF 대출 보증잔액 : 현대건설 1.37조 원, GS건설 1.43조 원, 대우건설 1.14조 원, DL이앤씨 0원

3.5 SOC 예산 축소로 성장 기대 어려움

 

4. 해외건설

4.1 유가 상승~대규모 공사발주 간 시차는 1~1.5년. 재정균형 유가 이상으로 상승한 것이`21년 하반기였던 점 고려하면 이제 발주 증가 예상

4.2 사우디 국부펀드 PIF가 발주하는 네옴 시티 사업에 대한 관심 증가. 프로젝트 실현 여부를 판단하는 것보다 이미 사업 발주 진행된 것이 중요

 

5. 신사업

5.1 에너지 전환 : 탈탄소 흐름으로 신재생에너지 투자 가속화, 정책 변수 줄이기 위해서라도 다양한 포트 구성 필요

5.2 모듈러 건축 : 시공단계 변수 제거를 통한 공기단축을 위해 연구를 진행하는 분야

5.3 원자력 사업 : 대형, 중소형 상용원전, 원전해체, 방사성 폐기물 처분, 원전 계속운전, 연구용 원자로 등

5.4 수처리 : 수자원의 가치는 점차 상승 중

5.5 폐배터리 리사이클링 : 2030년 21조원, 2050년 600조 원으로 급성장 예고

 

6. 개인적인 생각

이현철 소장의 이야기를 빌려오자면 금리인상이 키팩터가키 팩터가 된 적이 없었지만 지금 키 팩터가 된 이유는 방향성이 바뀌었기 때문이다. 금리는 2차적 요인으로 1차적 요인의 방향을 바꿀 만큼의 힘이 없다. 하지만 1차적 요인과의 방향이 같다면, 즉 상승기에 금리 인하, 하락기에 금리 인상 등 그 힘을 가중시킬 수 있다는 것이다. 

 

미국에서 주택 구입을 한 대부분의 사람들은 고정금리로 대출을 일으키는 반면 우리나라에서 주택을 구입한 사람들의 대부분은 변동금리로 대출을 일으킨다. 이 부분 역시 하락기에 금리 인상을 하면 그 힘을 가중시키는 요소가 된다.

 

부동산뿐만 아니라 전반적인 자산의 가격이 감소했다. 어떤 자산은 그 가격이 상상 이상으로 감소해 많은 피해를 입은 사람들도 있다. 이런 알기 힘든(알 수 없는) 상황이 조용하게 다가오기 때문에 부자들은 본질적인 가치에 대해 집중하는 것 같다.

 

충분히 좋지 않은 시간이 있었기에 앞으로 좋을 수 있겠다라는 막연한 희망이 있지만 그 기간이 한참 뒤에 올 수도 있다는 생각을 한다. 그래서 나도 본질적인 가치에 집중하기 위한 공부를 한다.