다주택자 양도소득세,LTV,DSR (교보증권 22.4.6)

건설/부동산 Weekly(22.4.6 교보증권 백광제)

선착순. 마지막 기회!

1. 4월 1중 건설/부동산 Weekly News

1.1 인수위 지난달 31일 다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년간 한시적 배제 발표
1.1.1 인기지역 똘똘한 한채 현상이 강화되며 지방, 수도권 외곽 중심 매도 증가 전망

1.2 가계대출 규제가 주택담보대출비율(LTV)부터 완화될 전망
1.2.1 인수위 LTV 공약 선 이행 후 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 검토

1.3 가계부채 총량 규모 추정 시 금융기관의 대출 통계에 임대보증금 규모를 포함해야 한다는 주장 제기
1.3.1 전세제도는 다른 나라에 존재하지 않아 가계부채의 위험구조가 다를 가능성이 있음에도 현재 통계에서 제외

1.4 2월 전국 주택매매 거래량 4.3만건으로 거래절벽 현상 지속
1.4.1 대선 이후 관망세 짙어지고 대출 규제, 금리 인상으로 인한 매매수요 위축 영향

1.5 2월 서울 아파트 매매 거래량 791건으로 사상 처음 1000건 미만으로 떨어짐
1.5.1 최근 6개월 연속 하락세 지속

1.6 작년 4분기 전국 주택구입부담지수 83.5로 전분기 대비 10p 상승하며 사상 최고치 기록
1.6.1 서울 199.2로 전분기 대비 17.2p 상승하면서 역대 최대치 경신

1.7 4월 한달 간 전국 56곳에서 3만4899가구가 공급되는 등 봄 분양 시장 본격적으로 열림
1.7.1 1주택자 보유세 완화와 금리 인상이 맞물려 똘똘한 한채 선호 현상 및 옥석가리기 경향 짙어질 것 전망

2. 투자 전략

2.1 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 발표로 시행전 매도 매물 감소
2.2 시행시 단기적인 부동산 가격 양극화 심화 불가피
2.3 종부세 부과와 금리 인상 가속화 감안시 다주택자는 발빠른 매도가 유리
2.4 가격 하락 전환 시작되었고, 내년은 더 높은 금리와 더 많은 공급으로 낙폭 증가 전망

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*참고자료
https://finance.naver.com/research/industry_read.naver?nid=30926&page=1

건설 산업분석 - 건설/부동산 Weekly: 선착순. 마지막 기회 ! : 네이버 금융

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양도소득세 중과하는 것을 아예 없애는 줄 알았는데 그건 아니었나보다. 그래서 선착순 마지막 기회라고 제목을 붙인 것인가 싶다. 집 값 안정이라는 목표는 같은데 가는 방향이 다른 것 같다. 안정이라는 말이 어차피 올라가는데 천천히 감당 가능한 정도 내에서 올라야지 확 올라가는 게 아니라는 뜻으로 이해하고 있는데 제대로 이해하고 있는 건지는 모르겠다.

LTV 완화와 함께 DSR완화도 검토중이다. 우선 공급을 확 늘리고 그와 함께 대출 규제도 풀어서 실수요자들이 집을 갖을 수 있도록 하기 위함인 것 같다. 언제였는지 기억은 안나지만 비교적 최근에 신사임당에서 실수요자들이 원하는 집은 새집이라는 얘기를 들었다. 새집이 늘어나는 만큼 비어있는 집이 생길 것이고, 현금 흐름이 부족하거나 이제는 정리해야겠다는 사람들이 "혹시" 많아진다면 양도세 중과 한시적 배제 기간동안 부동산의 하락 흐름이 지속될 수 있을 것 같다.

<디플레전쟁>이라는 책에서 건축인허가수가 늘어나는 것과 실제 주택 공급으로 인한 입주물량이 다르다는 것을 확인했다. 또한 허가 수 대비 실제 물량을 맞춘 적도 거의 없다는 통계 결과도 애널리스트에게서 들었다. 최근에는 유연탄 값 폭등으로 인해 시멘트 값이 많이 올랐으며, 시멘트 공급물량이 없어서 착공에도 어려움이 있다고 한다. 실수요자들이 바라는 새집에 대한 수요대비 공급이 뒷받침되지 못할 것으로 예상되며, 9억 이상의 아파트의 경우 이미 대출 대상이 아니었기때문에 서울 9억이상의 아파트의 경우 오히려 공급 부족으로 더 오르지 않을까?