교보증권 22.3.3(백광제, 이수림)
건설/부동산 Weekly : 부동산 매매가격 하락 확산
1. 건설/부동산 Weekly News
- 전국 아파트값 2년 5개월여 만에 하락 전환. 서울 아파트값도 일주일 전보다 0.02% 하락.
서울 25개 자치구 가운데 보합을 기록한 성동구 제외 24개 모두 하락.
세종(-0.24%), 대구(-0.13%) 등은 낙폭이 지난주보다 크게 확대.
- 1월 주택통계 발표 : 전국 미분양 주택이 4개월 연속 증가(MoM +22.7%)하나 역대 최저 수준의 흐름 이어가는 중.
대구 지역은 전체 미분양이 큰 폭으로 증가(MoM +86.0%).
절대적인 미분양 레벨에서는 아직 우려할 정도는 아니라고 판단.
- 골조공사 전문 업체들이 2일부터 일부 건설 현장에서 공사 중단.
원자재와 인건비 급등에 따른 계약단가 인상 협의를 거부한 종합건설사에 항의하는 차원.
셧다운 대상에 대형 건설사도 다수 포함되어 있음. 계약단가 평균 20% 인상 요구
- 레미콘, 철근 등 자재값 급등하면서 원자재값 추가 상승 시 수급 대란으로 번질 수 있다는 우려.
코로나19 장기화에 따른 글로벌 공급망 차질 가운데 최근 우크라이나 사태로 불안감 가중.
자재값에 연동하는 주택 분양가에도 영향 미칠 것.
- 지난해 분양가와 매매시세 편차가 2000년 이후 가장 큰 것으로 나타나. 서울, 세종 등 6곳 분양가가 시세보다 저렴.
- 서울의 대표적 정비사업 구역인 여의도 일대 단지를 재건축 방식 놓고 셈법 분주.
특히 통합재건축 추진 움직임 있던 삼부, 목화 아파트가 한강변 기부채납 부지문제로 개별 재건축으로 선회 움직임
보여 통합개발 밑그림 불투명.
- 국토부, 소규모 주택정비 관리지역 활성화 위해 경기도와 전국 6대 광역시 합동으로 4차 후보지 공모 진행
2. 투자 전략 코멘트
- 최근 원자재 가격 상승에 따른 건설사 비용 증가 우려 높아짐,
반면 국제 유가 상승은 해외 시장 발주 및 수익성 증가에 긍정적.
- 인플레 증가 금리 인상 등은 수요 감소/공급 증가, 기존 주택 매매/전세 가격 하락에 영향.
중장기적으로 구축 공싱 신축 미분양 주택 이어질 전망
3. 수도권 아파트 주간 매물 동향
4. 건설/부동산 Global Valuation Table
5. 의견
3번을 보면 경기도는 매매 물량과 전세 물량이 거의 붙어있지만 서울, 특히 인천의 경우 전세 매물량의 비율이 높다.
이는 아파트 가격 하락에 따른 시장 관망세의 지속으로 인한 현상으로 본다. 전세 이자가 부담되고 차라리 월세가 낫겠다는 사람들이 늘어났고 매매가가 빠지면서 급매물이 종종 나오는 것을 보면 매수자 우위로 돌아서고 있다는 신호가 보인다. 다만 이것도 금리인상 과 정부 정책이 어떻게 변하느냐에 따른 이벤트 소화의 시기일 뿐 사람들은 더 좋은 곳에 살고 싶은 욕구가 항상 있기 때문에 펀더멘털에 문제없는데 시장이 떨어져서 같이 떨어지는 주식과 같이 수도권의 경우 장기적으로는 신경 쓰지 않아도 될 것 같다.
문제는 주식시장 인다. 건설주는 아파트를 많이 지으면 되는 줄 알았는데 그게 아니었다. 국내에선 이미 고정된 시장을 갖고 있기 때문에 국내 건설 수주는 큰 의미가 없고, 해외 수주를 따내거나 다른 사업으로 진출이 필요하다고 한다. 4번을 보면 12개월 선행 PER이 10배 미만인 곳이 많고, PBR 역시 1배 미만인 곳이 많다. 저평가 되어 있는 것은 확실한데 왜 저평가 되어있을지를 생각해봤다.
표를 보면 12,13,14년 이후 건설수주가 급격하게 줄었다. 조선과 마찬가지로 사이클이 크게 돌아오지 않고 있는 듯 하다. 내용을 보면 특히 플랜트 수주가 급격하게 줄어들었다. 유가가 왜 건설주에 영향을 미치는지 알아보도록 하자.
14년 이후 WTI가격이 급락했다. 통계표에서 15년부터 플랜트 수주가 급격하게 줄어들었는데 WTI 가격에 따른 수주취소 등으로 줄어든걸로 보인다.
14년 이후의 WTI지수와 건설 ETF와 비슷하게 움직이는 모습을 보면 더욱 그렇다고 볼 수 있다. 유가와 건설업종의 연관성이 꽤나 높은데 현재 유가지수를 보면 수주의 가능성이 있다는 것을 알 수 있다. 그러나 수요에 비해 공급이 적기 때문에 발생한 유가 폭등인데, 원인이 무엇인지 장기적으로 이어질 것인지 판단이 필요하다. 고점을 찍고 돌아섰는데 다시 50달러 밑으로 빠져버린다면 수주를 받았지만 취소될 가능성도 충분하다. 또한 러시아쪽에 진출해있는 업체 21곳이 공사를 추진중인데 총 수주액은 2조 1333억원으로 전년 대비 14배 이상 급등 했다. 주요 건설 사업장은 삼성엔지니어링, DL이앤씨가 있는데 기업에 미치는 영향이 어느정도 되는지도 파악해볼 필요가 있다.
*참고자료
네이버금융 : 건설 산업분석 https://finance.naver.com/research/industry_read.naver?nid=30809&page=1
뉴스 : 유가급등에 정유,조선,건설 업종 웃는다 https://www.hankyung.com/economy/article/2018101612071
블로그 : 유가 급락과 건설업 주가 https://blog.naver.com/trihanwha/221846259901
뉴스 : 수주 힘든데 남는 것도 없다 https://www.hankyung.com/realestate/article/2022011902301
뉴스 : 러시아 수주 리스크 확산 https://www.news1.kr/articles/?4600295
뉴스 : 러시아 우크라 침공 비상걸린 건설사
https://newsis.com/view/?id=NISX20220224_0001772346&cID=10401&pID=10400
e-나라지표 : 해외건설수주 https://www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1221
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